Nekalé podmienky v nájomných zmluvách k sociálnym bytom

Nadácia, ktorá zabezpečuje prenájom sociálnych bytov, poskytla B súhlas s prenajatím sociálneho bytu nachádzajúceho sa v Amsterdame (Holandsko), ktorého mesačné nájomné je v súčasnosti 648,96 eura (ďalej len „predmetná zmluva“). Predmetná zmluva podlieha najmä Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (Všeobecné podmienky sociálneho bývania z 1. novembra 2016, ďalej len „všeobecné podmienky“). Tieto zmluvy obsahujú viacero sankčných podmienok týkajúcich sa najmä zákazu podnájmu bytu, povinnosti obývať toto obydlie osobne a úplne ho vypratať pri skončení zmluvy. Podľa ustanovenia 7.14 všeobecných podmienok je nájomca v prípade porušenia zákazu podnájmu bytu povinný zaplatiť prenajímateľovi priamo splatnú pokutu vo výške 5 000 eur.

V nadväznosti na kontrolu na mieste podala nadácia žalobu, ktorou sa domáhala vypovedania predmetnej zmluvy a vysťahovania tak nájomcu B, ako aj podnájomcu C, a zaplatenie nájomného v omeškaní, ako aj pokuty vo výške 5 000 eur za porušenie zákazu podnájmu a vrátenia z neho vyplývajúceho zisku v rozsahu, v akom B dal dotknutý byt do podnájmu za nájomné, ktoré bolo vyššie, ako to, ktoré bol sám zmluvne zaviazaný platiť.

Vnútroštátny súd konštatoval, že B nedodržal povinnosť bývania a zákaz podnájmu stanovený vo všeobecných podmienkach. Má však pochybnosti o prípadnej nekalej povahe ustanovenia 7.14 všeobecných podmienok v zmysle článku 3 ods. 1 smernice 93/13 a jej výkladu vyplývajúceho z rozsudku z 21. apríla 2016, Radlinger a Radlingerová (C‑377/14, EU:C:2016:283).

Za týchto okolností sa vnútroštátny súd rozhodol prerušiť konanie a položiť Súdnemu dvoru tieto prejudiciálne otázky:

1. Ako sa má vykladať smernica 93/13, a najmä v nej upravená základná zásada kumulatívneho účinku pri posudzovaní otázky, či je náhrada, ktorú je spotrebiteľ povinný poskytnúť z dôvodu porušenia jeho povinností (v tejto veci sankčná podmienka), neprimerane vysoká v zmysle bodu 1 písm. e) prílohy k tejto smernici, v situácii, keď sa ustanovenia o zmluvnej pokute týkajú rôznych druhov porušení zmluvy, ktorých sa osoby vzhľadom na ich povahu nemusia dopustiť súbežne, a v prejednávanej veci sa ich ani v skutočnosti súbežne nedopustili?

2. Je v tomto ohľade relevantné, že sa v súvislosti s porušeniami zmluvy, ktoré zakladajú povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu, žiada aj o náhradu škody v podobe vydania neoprávnene dosiahnutých ziskov?